پاورپوینت بررسی ماندگاری و قدرت دوام پروژه از دیدگاه طراحان شهری
بخشی از مطلب
قدرت دوام یا ماندگاری پروژه برآورد می کند که آیا تقاضا می تواند به میزان
سود دلخواه برسد یا خیر. برای توسعه بخشی خصوصی این ارزیابی شامل تحلیل
بازار، توسعه پیشنهادی و بازده که با هزینه و خطرات احتمالی همراه است می
باشد. در بخش عمومی، برآورد می گردد که آیا فرمهای اختصاص داده شده به
بازیافت هزینه قابل استفاده اند یا خیر. به بیان ساده چهار عامل وابسته
مورد ارزیابی قرار می گیرند: ارزش یا سود نهائی سرمایه، هزینه های تامین یا
اکتساب زمین، هزینه های توسعه، و میزان سود مورد نیاز یا سودتوسعه دهنده
،که مورد اخیر بسیار با اهمیت است چرا که اگر توسعه دهنده به سود مطلوب خود
دست نیابد ممکن است که مکانها و توسعه های دیگر، نظر او را به خود جلب
کند. برای یک توسعه کار آمد (سود ده) سود یا ارزش نهائی باید از هزینه های
مصرفی در توسعه و اکتساب زمین بیشتر گردد. یک روش معمولی سنجش "سنجش مازاد"
است. به بیان دیگر این روش هزینه های توسعه پروژه نهائی (نظیر هزینه های
ناشی از ساختمان سازی، پرداختهای مالیاتی و قانونی، حق الزحمه متخصصین،
هزینه های پرداخت وام ، سود سرمایه گذار و...) را از ارزش تخمینی سرمایه
توسعه تکمیل یافته کسر می نماید تا ارزش مازاد زمین بدست آید. (مثل اینکه
توسعه دهنده چه مبلغی می تواند برای زمین پرداخت کند تا یک بازگشت منطقی
سرمایه امکان پذیر باشد) متناوباً اگر قیمت زمین ثابت نگه داشته شود، این
روش می تواند برای تخمین اینکه چه میزان مشخصی از سود می تواند به دست آید
مورد استفاده قرار گیرد. اگر توسعه دهندگان ارزش های افزوده ایجاد نمایند
هزینه های اضافی می تواند به خریدار یا مستاجر انتقال داده شود و اگر ارزش
افزوده ایجاد ننماید توسعه دهنده باید قیمت پیشنهادی به صاحب زمین را کاهش
دهد. همانطور که مالکین زمین اغلب از فروش زمین هایشان به قیمت های پائین
امتناع می وزرند، توسعه دهندگان هم معمولاً در صدد یافتن طرح های پیشنهادیی
برای توسعه می باشند که بازده نهائی بیشتری عرضه نماید در غیر اینصورت
پروژه غیر قابل دوام می گردد. "روش مازاد" دو ضعف اساسی دارد اینکه فرض می
کند که هزینه ها در طول مدت توسعه به طور عادلانه افزایش می یابند و دوم
آنکه نسبت به زمان مصرف و بازده حساس نمی باشد.
برآوردهای روند نقدینگی می تواند با تکیه برنقش منحصر بفرد "برآوردهای
بهینه" برمورد دوم غلبه کند و خطرهای احتمالی ناشی از آن را کاهش دهد.
تحلیل تحریک پذیری که به میزان بازده های ممکن توجه دارد و آن را بوسیله
خطرات احتمالی محدود می نماید می تواند راه حلی برای آن باشد. طراحی و
هزینه های ناشی از طرح های پیشنهادی توسعه به موازات یکدیگر اتفاق می افتد و
در طی جریان توسعه جزئیات بیشتری به خود می گیرند. مطالعات مربوط به
ماندگاری و یا دوام ممکن است ملزومات و نیازمندیهایی را برای بهبود بخشی
طراحی و افزایش کاربری های احتمالی زمین جهت ایجاد بازده بیشتر مورد تاکید
قرار دهند.
یک مکان برای اینکه از نظر مالی با دوام و یا ماندگار باشد ممکن است به حجم
و یا وسعت بیشتری از توسعه نیاز پیدا کند تا بتواند خود را با شرایط محیط
تطبیق دهد.
طراحی فی نفسه ممکن است محدود شود و به طور کلی نمی تواند به همه کاستی های
مناطق فقیر و یا کمبودهای تقاضا (از نظر اقتصادی ) غلبه نماید (Cadman،
Austin، Crowe، 1991 ، 19) اگر توسعه ای بخواهد با دوام ظاهر شود باید محل
تامین اعتبارات آن نیز جستجو گردد بنابراین ماندگاری یا قدرت دوام پروژه
مورد ارزیابی قرار می گیرد که آیا توسعه دهنده قادر است هزینه های ضروری
مالی را فراهم آورد و به چه شکلی.
وقتیکه سرمایه وام گرفته می شود و بهره وام ها پرداخت می گردد شیب نرخهای
بهره وامی صعودی می گردد و این امر ممکن باعث تاخیر ویا واگذاری پروژه
گردد.
توسعه معمولا دو نوع سرمایه گذاری را ایجاد می نماید: سرمایه گذاری کوتاه
مدت – سرمایه توسعه ای- که هزینه ها را در طول مدت توسعه تامین می نماید و
سرمایه گذاری بلند مدت – تامین سرمایه برای سرمایه گذاری – که هزینه
نگهداری توسعه تکمیل شده و به تبع آن یافتن خریدار (یا سرمایه گذار) برای
طرح تمام شده را تامین می نماید.
برای کاهش در معرض دید قرار گرفتن و کمک به جریان نقدینگی و یا بدست آوردن
انعطاف پذیری موثرتر، توسعه دهنده- هرجا که ممکن باشد- توسعه را مرحله
بندی می نماید. بنابراین خیلی از بخشهای توسعه به پایان می رسند و درآمدی
حاصل می نمایند، قبل از اینکه کل توسعه تکمیل گردد.توسعه ممکن است طراحی
شده باشد، بنابراین، عوامل تولیدی غیر بازده در مراحل آخر جای می گیرند.
مثلا در توسعه مسکونی، توسعه دهنده ممکن است ابتدا خانه ها را بسازد و ساخت
مراکز عمومی و فضاهای باز را به آینده موکول کند. عکس این عمل هم ممکن است
صورت گیرد. اگر عوامل تولیدی غیر بازده به فروش و یا اجازه عوامل تولیدی
سودده کمک کنند ممکن است همزمان با و یا حتی قبل از آنها ساخته شوند. برای
مثال در Place Briendley در بیرمنگنام انلگستان، فضاهای عمومی همگانی قبل
از ساختمانهای اداری اطرافش تاسیس گردید
و......
